• Разрешение на строительство
  • Узаконить самострой
  • Ввод объекта в эксплуатацию
  • Земельные вопросы
  • Документы на сделку

Ввод объекта в эксплуатацию

Строительство объекта недвижимости проходит ряд обязательных этапов, последовательных действий. Ввод объекта в эксплуатацию – завершающий этап, позволяющий впоследствии зарегистрировать право собственности на него в госреестре вещных прав.  

Основным нормативным документом, регламентирующий данный вопрос, является Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Именно в нем предусмотрена необходимость иметь в наличии декларацию или акт о готовности объекта к эксплуатации (в зависимости от категорий сложности).
 

Для чего нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Любые действия, а тем более в масштабе государства, должны производится в определенном порядке во избежание хаоса и вседозволенности. Установленные стандарты и нормы направлены, в первую очередь, на обеспечение безопасности самих людей. Ввод объекта в эксплуатацию позволит не только оформить на него право собственности, но и в последующем совершить любую сделку по купле, продаже, дарению и т.д. Кроме того, это даст возможность подключить его к централизованным ресурсам (газу, электричеству, воде прочее).    
 

Техническая инвентаризация

Проведение обмеров, обследования объекта недвижимости для подготовки технического паспорта с целью измерения его характеристик – необходимый промежуточный этап, предваряющий ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Сам же технический паспорт – один из правоустанавливающих документов, без которого проведение данной процедуры просто невозможно.  
 

Оформление и подача декларации о готовности объекта

В декларацию о готовности объекта в эксплуатацию заносятся данные:
  • о самом объекте, его месте расположения;
  • информацию о заказчике, об ответственном лице по техническому надзору;
  • данные о проектной документации и разрешительных документах;
  • технические, а также экономические показатели капитального строения и т.д.
Регистрация осуществляется в местном органе ГАСК путем внесения данных в единый реестр.
 
Указанные выше этапы ввода объекта в эксплуатацию, оплата паевого взноса, получение разрешения о присвоении почтового номера - далеко не полный комплекс мероприятий, предусмотренный законом, который необходим для регистрации права собственности на него. Поэтому крайне важно поручить решение всех этих вопросов профильной организации, которая имеет практический опыт в данном направлении и имеет отличную репутацию. 

Почему выбирают нас

Компания "ДОБРІ СПРАВИ КОНСАЛТИНГ УКРАЇНА" предлагает эффективное решение проблем, связанных с вводом в эксплуатацию объекта любой сложности. Высокий уровень профессионализма наших специалистов позволяет получить желаемый для клиента результат в краткие сроки. Почему нас выбирают среди многих?
  • более 4 000 реализованных проектов по юридическому сопровождению строительства;
  • мы одни из первых, кто на профессиональном уровне открыли сферу консалтинга в строительной отрасли;
  • в нашей компании работает команда высококлассных специалистов, поэтому качество оказываемых услуг всегда находится на высоком уровне. 

Технический паспорт

Проведение обмеров, обследования объекта недвижимости для подготовки технического паспорта с целью измерения его характеристик – необходимый промежуточный этап, предваряющий ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Сам же технический паспорт – один из правоустанавливающих документов, без которого проведение данной процедуры просто невозможно. Однако он не является основным, и тем более единственным. Данный документ еще не дает права распоряжаться недвижимостью, но при его наличии можно готовить пакет документации для регистрации права собственности. 
Что такое технический паспорт и в каких случаях он необходим?
Техпаспорт представляет собой документ, который отображает фактическое состояние объекта на момент составления данного документа. В нем зафиксирована информация об общей планировке, площади помещений и комнат, материала, из которого изготовлены стены крыша, иные элементы конструкции, год постройки, его стоимость на момент инвентаризации и т.д. 
 
Технический паспорт может быть изготовлен как на целый объект недвижимости, так и на его часть.  
 
Без техпаспорта не обойтись, если осуществляется:
  • оформление права собственности на объект, который введен в эксплуатацию или на недвижимость после ее перепланировки и\или реконструкции;
  • выделение или разделение части из общей совместной собственности в натуру. Это особенно актуально при бракоразводных процессах, когда супруги начинают делить совместное имущество;
  • приватизация квартиры;
  • регистрация права собственности на недвижимость. Часто можно встретить ситуацию, когда сельские жители, проживающие в доме родителей десятки лет, не регистрировали в установленном порядке право собственности, а запись о нем была только в похозяйственных книгах сельских советов;
  • в иных случаях.
Технический паспорт на дом, квартиру, производственное, складское помещение, иной объект недвижимости изготавливает Бюро тех.инвентаризации. Техник БТИ на основании подписанного договора производит обследование и соответствующие технические замеры объекта (жилого или нежилого фонда), определяет его техническое состояние, фактическую площадь (если дело касается жилого строения, указывается общая его площадь и отдельно - жилая), обязательно определяется инвентаризационная стоимость объекта.
Срок действия технического паспорта и в каких случаях его нужно актуализировать
На данный момент законодательством не определен срок действия техпаспорта. Однако существуют случаи, когда изложенная в данном документе информация подлежит актуализации, то есть подтверждения или обновления сведений. Кроме того, необходима замена техпаспорта при изменении тех.состояния объекта. 
 
 
Если собственник по каким-либо причинам обращается в суд о разделе имущества, он может не делать отдельную его экспертную оценку для определения суммы судебного сбора, если техпаспорт выдавался в течение полугода до момента обращения в суд. Четко установленных сроков в данном случае нет, но судьи, как правило, идут навстречу заявителю в этом вопросе.    
 
Техники БТИ могут проводить первичную и текущую инвентаризацию. В первом случае дается информация о новострое, то есть о построенных объектах. Текущая – отражает все технические изменения, связанные с недвижимостью, а если нужно актуализировать технический паспорт, то подтверждается факт их отсутствия. Она проводится:
  • при смене собственника по прошествии одного года после проведения последней инвентаризации;
  • когда выполнены строительные работы по пристройке, надстройке, реконструкции и т.д.,
  • если дом присоединяется к инженерным сетям;
  • в иных случаях. 
 

Ввод в эксплуатацию

Алгоритм ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительства:
  • Проводим основную или текущую инвентаризацию, изготовляем технический паспорт;
  • Готовим и подаем в ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • Предоставляем копию декларации местному органу исполнительной власти или органа местного самоуправления по местонахождению объекта;
  • Готовим пакет документов и подаем заявление в Главное управление экономики и инвестиций (для г. Киева) или в органы самоуправления (для Киевской области) по расчету суммы паевого взноса в развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
  • Оплачиваем паевой взнос и получаем справку об уплате паевого взноса или его отсутствии;
  • Вносим изменений в техническую документацию;
  • Получаем решение местного исполкома о присвоении почтового адреса;
  • Регистрируем право собственности в государственном реестре имущественных прав.

Присвоение почтового адреса Присвоение почтового адреса

Вопрос присвоения почтового адреса на данный момент до конца не урегулирован с правовой точки зрения. В связи с этим для выполнения полного объема работы, учета всех процессуальных моментов нужно потратить много времени. Но пройти данную процедуру необходимо, поскольку любая сделка предполагает необходимость наличия адреса.
 
Каким объектам может присваиваться почтовый адрес? 
 
Перечень таких объектов следующий:
  • жилые дома;
  • гаражи, прочие объекты недвижимости (здания, сооружения);
  • земельные участки (в этом случае присвоение почтового адреса земельному участку осуществляется после утверждения градостроительной документации).
Можно получить предварительный адрес на строящийся объект. Для этого нужно подать в соответствующие органы:
  • заявление установленного образца;
  • копию паспорта, ИНН (для физ.лиц) или выписку о гос.регистрации, учредительные документы (для юр.лиц);
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • проектную документацию на строительный объект, прошедшую процедуру утверждения;
  • копию техпаспорта;
  • копию контрольно-геодезической съемки;
  • справку об уплате паевого взноса.
 
Для построенного здания дополнительно к вышеуказанной документации прикладывается акт ввода его в эксплуатацию. В этом случае (если объекту давался предварительный адрес) осуществляется его перевод в статус почтового путем принятия соответствующего решения.
 
Уполномоченным органом по регистрации адресов является территориальный орган градостроительства и архитектуры.
 
Дата присвоения адреса соответствует дате, внесения данных в соответствующий Реестр. Выписку о присвоении адреса отсылают заявителю и соответствующим инстанциям.
 
Итак, пошагово это можно сделать следующим образом:
  • подается пакет документов через Центр предоставления админ.услуг;
  • заявление рассматривается в течение месяца;
  • после принятия решения заявитель получает копию распоряжения о присвоении адреса или отказ (причиной этого может быть предоставление недостоверной информации или неполного пакета документов).
Проблемы, возникающие при присвоении адреса и как их избежать
 
В связи с недостаточно урегулированным вопросом присвоения адреса возможны бюрократические преграды, волокита. Все это чревато потерей драгоценного времени, нервов, сил, а порой – денег. Кроме того, встречаются случаи отказа заявителю без достаточных на то оснований. 
 
Поэтому для быстрого решения вопроса целесообразно привлекать компанию, имеющую практический опыт работы в данном направлении.
 
В Компании "ДОБРІ СПРАВИ КОНСАЛТИНГ УКРАЇНА" работают высококвалифицированные специалисты. Благодаря имеющимся навыкам и многолетнему опыту работы мы сможем ускорить процедуру присвоения почтового адреса, а также избежать отказа в его получении.
 
Мы поможем:
  • собрать весь необходимый пакет документов;
  • правильно заполнить заявление, подать документацию в разрешительный центр;
  • предоставить консультационную поддержку;
  • осуществить полное сопровождение на всех этапах, необходимых для присвоения адреса.

Паевой взнос на развитие инфраструктуры Паевой взнос на развитие инфраструктуры

Законом Украины «Про регулювання містобудівної діяльності» ст.40, предусмотрена оплата паевого взноса при ввода застройщиком объекта в эксплуатацию. Порядок оплаты в каждом конкретном населенном пункте устанавливает местный совет, на основании закона.
 
Практически все ново возведенные и реконструированные объекты подпадают под необходимость оплаты паевого взноса. Законом установлена максимально допустимая сумма паевого взноса:
  • До 10% от общестроительных затрат для коммерческих объектов;
  • До 4% для жилого фонда, в том числа индивидуальных жилых и садовых домов площадбю более 300м.кв;
В декларации готовности которую подают застройщики в ГАСК есть пункт куда нужно вписывать номер договора об уплате паевого либо же номер решения об освобождении от уплаты, в случае не заполнения данного пункта либо не соответствия декларация не будет зарегистрирована.
 
Есть ряд случаев когда застройщик освобождается от уплаты:
  • В случае если это жилой/садовый домик до 300м.кв;
  • Бюджетный объект;
  • Социально направленный объект;
  • Объект для оздоровления и спорта;
  • Объект находится за границей населенного пункта.

Регистрация права собственности Регистрация права собственности

Государственная регистрация права собственности представляет собой осуществление уполномоченным лицом на ряд действий, по результатам которых государством признается возникновение, изменение или прекращение прав собственности на недвижимое имущество.

Для чего нужна регистрация права собственности?

Вы построили дом, купили квартиру или иную недвижимость? Регистрация ее в Реестре прав собственности на недвижимое имущество обязательна, поскольку по закону право собственности на него возникает только с момента гос.регистрации. Иными словами, если вы, руководствуясь всеми государственными нормами и стандартами, построили дом, в установленном порядке ввели его в эксплуатацию, то продать, подарить или иным образом осуществить его отчуждение в чью-то пользу не получится, если ваше право собственности не зарегистрировано. Поэтому существует обоюдная заинтересованность: государство упорядочивает взаимоотношения в сфере прав собственности на недвижимое имущество, а собственник получает дополнительную правовую защиту.

Как происходит регистрация права собственности и что для этого нужно?

Существует четкий алгоритм действий, предусмотренный действующим законодательством, определяющий выполнение данной процедуры:
 
1. Заявитель подает соответствующее заявление, пакет документов и квитанцию об уплате административного сбора через территориальный Центр предоставления админ.услуг. Желательно иметь эти документы также в отсканированном цветном варианте для их размещения на гос.реестре. Это сэкономит время и вам, и администратору, поскольку по факту регистрация заявления и прием документов может осуществляться порядка одного часа. Несложно подсчитать, учитывая количество админ.персонала, сколько часов (и даже дней) необходимо отстоять в очереди, чтобы у заявителя только приняли (зарегистрировали) документы. 
 
2. Государственный регистратор рассматривает заявление и предоставленные документы (как правило, это происходит до 5 рабочих дней). В его задачи входит выявление возможных противоречий, нестыковок, несоответствия поданной документации требованиям действующего законодательства. 
 
3. Гос.регистратор принимает соответствующее решение:
  • о регистрации права собственности на квартиру, дом, производственное помещение, прочий объект недвижимости, который заявитель хочет зарегистрировать;
  • об отказе в регистрации. Причины, по которым может быть принято такое решение, регламентируется специальным законом. В случае отказа такое решение можно обжаловать в установленном законом порядке;
  • о приостановлении рассмотрения заявления о гос.регистрации прав и их обременении. Причины могут быть разными, например, заявитель не подал всех необходимых документов для осуществления данной процедуры или при изучении одного заявления он выявил ранее зарегистрированные заявления на один и тот же объект.
4. При положительном результате заявитель получает извлечение из Государственного реестра, которая подтверждает успешно пройденную процедуру регистрации. Регистратор размещает соответствующую информацию на официальном портале Минюста Украины, а заявитель получает доступ к электронной версии документа. Это удобно тем, что распечатать данный документ уже полноправный собственник может столько копий, сколько необходимо. Он также может заказать его бумажную версию, который имеет равную юридическую силу.  
 
5. После этого заявителю возвращается поданный им ранее пакет документов (оригиналы), а также извлечение в бумажной форме о проведении государственной регистрации через Центр предоставления админ.услуг. 

Термины и определения Термины и определения

Ниже представлены термины, примененные в этих строительных нормах, и определение обозначенных ими понятий.

Строительство - новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт и техническое переоснащение объектов строительства.

Объект строительства - дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры.

Здания - сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или объединенных (несуще - ограждающих) конструкций, которые создают наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.

Дом - разновидность здания, которое предназначено, как правило, для проживания и обслуживания людей. 

Сооружения - строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования и оснастки в результате выполнения различных строительных работ.

Объект производственного назначения - объект сферы материального производства (промышленность, сельское хозяйство, транспорт и связь и т.п.). 

Объект непроизводственного назначения - объект жилого и коммунального хозяйства, учреждений здравоохранения, физкультуры, социального обеспечения, образования, культуры, искусства, научно-исследовательских и других организаций, связанных с развитием науки, а также памятников и монументов и т.п.

Линейный объект инженерно-транспортной инфраструктуры - наземные, надземные или подземные линейные объекты для передвижения людей, транспортных средств, грузов, перемещения жидких и газообразных продуктов, передачи электроэнергии и т.п.

Новое строительство - строительство домов, зданий, сооружений, их комплексов, которое осуществляется с целью создания объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Реконструкция - перестройка введенных в эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства, которая предусматривает усовершенствование производства, повышение его технико-экономического уровня и качества изготовляемой продукции, улучшение условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры и т.п.).Реконструкция предусматривает сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций и приостановку на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей (при условии их автономности).

Капитальный ремонт - совокупность работ, которые предусматривают вмешательство в несущие конструктивные системы при замене или восстановлении конструкций, инженерных систем и оборудования введенных в эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства без изменения их функционального назначения и внешних геометрических размеров в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также благоустройство территории. Капитальный ремонт предусматривает приостановку на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей (при условии их автономности).

Техническое переоснащение - комплекс мероприятий по повышению эксплуатационных свойств объектов непроизводственного назначения, технико-экономического уровня производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более продуктивным.

Комплекс (строение) - совокупность домов, зданий, сооружений любого назначения, линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, объединенных целевым назначением, возведение которых осуществляется, как правило, по единой проектной документации.

Градостроительная документация - утвержденные текстовые и графические материалы по вопросам регулирования планировки, застройки и другого использования территорий.

Предпроектные работы - работы, которые могут выполняться до начала процесса проектирования для определения принципиальных объемно-пространственных и градостроительных решений:
  • Разработка предварительных концептуальных архитектурных предложений (форэскизы);
  • Разработка предложений относительно размещения объектов строительства на земельных участках (обоснование места размещения, необходимой территории и условий строительства);
  • Обработка технологической и инженерной характеристик объекта;
  • Составление задания на инженерные изыскания;
  • Обмеры и обследования зданий, которые подлежат реконструкции, капитальному ремонту или техническому переоснащению;
  • Другие виды работ, необходимые для начала процесса проектирования.

Проект (проектные решения) повторного использования - документация на объект или его часть, которая используется повторно при проектировании другого объекта строительства, которая утверждена и, в случае необходимости, имеет отчет экспертизы относительно ее соответствия требованиям строительных норм, стандартов и правил.

Проектная документация - утвержденные текстовые и графические материалы, которыми определяются градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические, технологические решения, а также сметы объектов строительства.

Проектные работы - работы, связанные с созданием проектной документации на строительство.

Очередь строительства - определенная проектной документацией совокупность объектов строительства, входящих в состав комплекса (строения), ввод в действие которых частично обеспечивает выпуск продукции или предоставление услуг, их безопасную эксплуатацию и самостоятельное функционирование. Очередь строительства может делиться на пусковые комплексы.

Пусковой комплекс - определенная проектной документацией совокупность объектов строительства любого назначения (или их частей), являющихся составляющей комплекса (строения) или его (ее) очереди, введение которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или предоставление услуг на объектах подсобного и обслуживающего назначения, безопасную эксплуатацию и их самостоятельное функционирование.

Стадии проектирования. Определены такие стадии проектирования:
  • Технико-экономическое обоснование (ТЭО);
  • Технико-экономический расчет (ТЭР);
  • Эскизный проект (ЭП);
  • Проект (П);
  • Рабочий проект (РП);
  • Рабочая документация (Р).